Εκτός σχεδίου δόμηση | οι τελικές ρυθμίσεις για άρτια οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων

Νέους κανόνες για τα άρτια οικόπεδα με «πρόσωπο» 25 μέτρα φέρνει το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος

Μόνο σε γειτονιά θα μπορεί να χτιστεί νέα κατοικία σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεων ή ορίων οικισμών.

Οι νέες ρυθμίσεις που έχει ετοιμάσει το επιτελείο του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Θεόδωρου Σκυλακάκη και παρουσιάζει «Το Βήμα» θέτουν περιορισμούς στη δόμηση κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές, ώστε να μην αλλοιωθούν «παρθένες» εκτάσεις.

Δύο προϋποθέσεις

Το νέο κείμενο του νομοσχεδίου έχει σημαντικές αλλαγές, σε σύγκριση με το αρχικό το οποίο είχε παρουσιαστεί στις αρχές Ιανουαρίου στο Υπουργικό Συμβούλιο.
Ειδικότερα, όπως αναφέρει στο «Βήμα» ανώτατο στέλεχος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), προστέθηκαν διατάξεις με τις οποίες επιχειρείται συγκέντρωση των κτιρίων κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές όπου ήδη υφίστανται κτίρια και μάλιστα σε συγκεκριμένες αποστάσεις από αυτά, ώστε η δόμηση να μην είναι διάχυτη στον εξωαστικό χώρο.
Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ, η οποία βρίσκεται ήδη στα συναρμόδια υπουργεία για υπογραφές και αναμένεται σύντομα να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, προτείνει σε άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα (δηλαδή άνω των 4 στρεμμάτων), με «πρόσωπο» 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο δρόμο πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, να επιτρέπεται να χτιστεί κατοικία, υπό δύο προϋποθέσεις. Κατ’ αρχάς, στην περιοχή θα πρέπει να προϋφίστανται τουλάχιστον δύο νομίμως υφιστάμενα κτίρια και δεύτερον, η απόσταση της νέας οικοδομής από αυτά να μην ξεπερνά τα δύο χιλιόμετρα.

Το «παράθυρο»

Εχει προβλεφθεί ωστόσο και ένα «παράθυρο». Κατ’ εξαίρεση θα επιτρέπεται δόμηση και σε οικόπεδα με «πρόσωπο» 3,5 μέτρων, υπό την προϋπόθεση ότι δημιουργήθηκαν (δηλαδή κατατμήθηκαν τελευταία φορά) πριν το 1985, εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υπάρχει ήδη ένα κτίριο.
Για τα συγκεκριμένα αγροτεμάχια οι νέες ρυθμίσεις θα είναι αυστηρότερες και θα δίνουν δικαίωμα δόμησης μόνο σε εκείνα που βρίσκονται σε απόσταση 250 μέτρων από το υφιστάμενο κτίριο. «Η συγκέντρωση των κτισμάτων περιορίζει την ανάγκη ανάπτυξης νέων υποδομών, άρα και την περιβαλλοντική βλάβη» σημειώνει η ίδια πηγή.
Γενικότερα, οι προωθούμενες ρυθμίσεις χωρίζουν τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές σε ξεχωριστές κατηγορίες, δηλαδή σε όσα οικόπεδα δημιουργήθηκαν έως τον Μάιο του 1985 και μεταξύ Ιουνίου 1985 και τέλους 2003, αν και προβλέπονται και ορισμένα «παράθυρα». Και στις δύο κατηγορίες οι δρόμοι που θα προσφέρουν δικαίωμα δόμησης στα παρόδια αγροτεμάχια θα αναγνωρίζονται βάσει αεροφωτογραφιών του 1977. Να θυμίσουμε ότι από το 2003 και έπειτα, ο νόμος 3212/2003 είναι σαφής και θέτει ως προϋπόθεση τα τέσσερα στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Το τελικό κείμενο

Ειδικότερα, το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου για τα άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα προβλέπει ότι:

• Μπορούν να δομούνται εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και είτε συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο.
• Δόμηση κατοικίας σε οικόπεδα και των δύο κατηγοριών (προ του 1985 και έως το 2003) θα επιτρέπεται εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού.
• Νέες κατοικίες θα επιτρέπονται σε οικόπεδα που βρίσκονται σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από τα υφιστάμενα κτίρια της περιοχής, τα οποία για να θεωρηθούν ως… σημείο αναφοράς θα πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα. Δηλαδή είτε να είχαν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες του 2011 και εάν ήταν αυθαίρετα να έχουν νομιμοποιηθεί, είτε να χτίστηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 με οικοδομική άδεια. Οποιοδήποτε άλλο αγροτεμάχιο βρίσκεται πέρα από τα δύο χιλιόμετρα, ακόμη και αν πληροί όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις (αρτιότητας, ή σύνδεσης με αναγνωρισμένη οδό) δεν θα μπορεί να δομηθεί.

Οι εξαιρέσεις

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι νέες ρυθμίσεις ανοίγουν ορισμένα «παράθυρα» ευκαιρίας για δόμηση κατοικίας για συγκεκριμένες κατηγορίες οικοπέδων, με αρτιότητα τεσσάρων στρεμμάτων.
Πιο συγκεκριμένα:

• Αρτια οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων που κατατμήθηκαν πριν τον Ιούνιο του 1985, αλλά έχουν πρόσωπο μόνο 3,5 μέτρα σε δρόμο που αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977, θα μπορούν, κατά παρέκκλιση, να χτιστούν, αλλά θα πρέπει να υφίσταται τουλάχιστον ένα παλιότερο κτίριο με χρήση κατοικίας, εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού. Η νέα κατοικία θα επιτρέπεται μόνο σε όσα οικόπεδα βρίσκονται σε απόσταση έως 250 μέτρα από νομίμως υφιστάμενο κτίριο.
• Η δουλεία διόδου σε περίκλειστα «τυφλά» οικόπεδα (δηλαδή δίχως αναγκαία δίοδο προς κοινόχρηστο δρόμο) φαίνεται ότι βαίνει προς κατάργηση. Σύμφωνα με πληροφορίες, πιθανώς θα διατηρηθούν νομίμως συστημένες δουλείες, προ του 1985, εφόσον υφίσταται ένα τουλάχιστον κτίριο που εξυπηρετείται από την κάθε δουλεία και διαθέτει οικοδομική άδεια.
• Θα μπορεί να χτιστεί οποιοδήποτε άρτιο οικόπεδο που δημιουργήθηκε προ της 31ης Μαΐου 1985, χωρίς τις προϋποθέσεις που θέτουν οι προωθούμενες ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ, αρκεί σε συμβολαιογραφική πράξη πώλησης, μίσθωσης κ.λπ. της τελευταίας πενταετίας να γίνεται αναφορά ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Προεγκρίσεις – άδειες

Οι εξαιρέσεις για όσους έχουν προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες είναι οι εξής:

• Οσοι έχουν διασφαλίσει προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες πριν την ψήφιση του νομοσχεδίου μπορούν να… κοιμούνται ήσυχοι. Οι προϋποθέσεις για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα που θα θέτουν οι νέες ρυθμίσεις (αναγνωρισμένη οδός, πλάτος δρόμου, πρόσωπο κ.λπ.) δεν θα ισχύουν για όσα δημιουργήθηκαν πριν τον Ιούνιο του 1985 και για τα οποία έχουν εκδοθεί προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους, εκτός εάν υφίστανται αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις ακύρωσής τους.
• Επίσης, για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μεταξύ 31ης.5.1985 και 31ης.12.2003 για τα οποία έχουν εκδοθεί προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους και έχουν πρόσωπο 25 μέτρων, θα μπορούν να χτίσουν ανεξαρτήτως από το πλάτος του δρόμου που τους δίνει δικαίωμα δόμησης, ενώ δεν θα απαιτείται να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφία του ΄77. Η ρύθμιση, όπως αναφέρει στο «Βήμα» παράγοντας του ΥΠΕΝ, αφορά κυρίως τα νησιά.
  Το πλάτος του δρόμου δεν θα ισχύει και για τη δόμηση αγροτικών εγκαταστάσεων, θερμοκηπίων, αντλητικών εγκαταστάσεων κ.λπ.
• Επίσης, από τις νέες ρυθμίσεις εξαιρούνται και όσοι έχουν ακολουθήσει τις διαδικασίες για τη δόμηση, κατά παρέκκλιση, σε ειδικές κατηγορίες οικοπέδων (του 1962, 1964, 1978 κ.λπ.) με αρτιότητα κάτω των 4 στρεμμάτων, βάσει του νόμου 4759/2020 (άρθρο 40).

Για τις νέες οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται θα καταβάλλεται ένα τέλος (αλλιώς περιβαλλοντικό ισοδύναμο), το ύψος του οποίου θα καθοριστεί αργότερα με Προεδρικό Διάταγμα. Τα χρήματα θα αξιοποιούνται για έργα εντός των διοικητικών ορίων του δήμου όπου βρίσκεται το κάθε οικόπεδο.